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央行今 (29) 日召開第 3 季理監事會議後宣布利率不動,連續降息的狀況暫告一段落,但過去累計 4 次降息,每次降息半碼,反應到房貸上減少約 0.3%,信義房屋 (9940-TW) 認為,以目前約 1.7-1.8% 的貸款利率來看,仍維持在歷史的低檔水位,當前低率水準對房貸族與購屋客仍相對有利;住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,房市可望逐漸回歸基本面。
信義房屋指出,央行 4 度降息,房貸戶關心的房貸利率也從去年的 2.1% 降到了平均 1.8%,貸款條件優良的民眾可能低至 1.7% 的水準,優惠房貸利率前 2 年則跌破 1.5%,前兩年僅剩下 1.台南民間貸款44% 的低利水準,一般情況來看,以房貸 1000 萬元、貸款 20 年計算,4 度降息每月房貸利息負擔共可減少約 2500 元,1 年減少約 3 萬元,對於房貸族與購屋人來說不無小補。
信義房屋認為,目前利率水準仍維持在歷史的低檔水位,短期內利率大幅反轉向上的機率也不高,當前的低率水準對於房貸族與購屋客仍相對有利;信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,低利與房價的適時修正,對想要買房子的民眾相對有利,即使利率並出現連五降,但購屋人與房貸族在此波連續降息後仍有所受惠,不過低利條件已經維持好一陣子,現階台南民間貸款段民眾似乎更在意房價的問題。

信義房屋代書林以德則提醒,依不同時間申貸的利率條件不同,如果覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達 0.25% 以上,不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行,但轉貸時有支出規費及代辦費等花費,若利差未達 0.25% 以上時,仍需審慎評估是否轉貸。
央行理監事會宣布維持政策利率不變,以維持物價與金融穩定,對房市政策並無著墨,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行在連續 4 次降息後,首次決定維持利率不變,除與目前利率已經處於低檔,降息對景氣刺激效果有限外,似乎也提醒財政政策應接棒改革。
徐佳馨表示,從這次利率不動,加上對房市無有進一步措施的態勢來看,央行對房市從「積台南民間貸款極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,接下來應不至於有新一波調控措施,雖然低利環境會延長價格盤整時間,但房市將經過市場汰弱留強洗禮後,可望逐漸回歸基本面。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,央行已連 4 度降息以穩定市場、避免熱錢湧入,經過英國脫歐事件後,整體市場已回穩,理監事會前業界多認為台南民間貸款不會再降息,美國總統大選結果未至,保留半碼彈性以防未來不確定因素發生時可因應,這次維持利率不變並不意外。不過針對豪宅的房市管制仍未鬆綁,顯見對於不動產市場指標性物件依然嚴控,防止房價追高情況再次發生。
全國不動產總經理石吉平指出,目前重貼現率僅高於 2009 年金融海嘯時半碼 (1 碼 = 0.25%),在歐美日韓都停止降息台南民間貸款,台灣景氣也穩定復甦,加上降息手段刺激消費、投資效果有限,結束連 4 度降息並不意外。但要注意的是,GDP 成長主因是去年基期太低所影響,國內外經濟不確定性因素仍多。
石吉平分析,利率不再調降,代表央行看好未來景氣,對買方而言也是重要訊號,對市場氣氛敏銳的買方會意識到房價下跌空間有限,可促使自住買方採取較積極的購屋行動,可望拉抬交易量回升。此外,房市關鍵不只有利率,在新政府調整持有稅、祭出房市相關政策之下,交易量很難再回到過去多頭盛況。如果想在20多歲就能賺到人生的第一桶金,需要的只是一個簡單的數學計算公式,以20歲開始要存100萬為例,公式的寫法:?假設20歲生日那天的戶頭存款是x萬元,每個月計畫存入y萬元,要計算出自己z年後會有100萬,那就是(100-x)÷12y=z的公式,若是下定決心要存錢的那天,戶頭沒錢,但每個月存1萬元,計算過程就很簡單,100÷12=8.33,答案就是8.33年後的28.33歲會有一百萬,所以當自己立志要往富有的巔峰爬上去,獲得第一桶金,若能做到每個月存下1萬多元,20歲的「心想」加?實踐?就會在28.33歲「事成?,在沒錢滾錢的人生階段,總該為自己打拼打拼。

司馬遷都明講了

在《史記.貨殖列傳》裡,司馬遷講了三個發財的SOP標準作業程序:「無財作力,少有鬥智,既饒爭時」,這發財的三部曲是:

1.「無財作力」:

存款不足的人,必須以勞心勞力為基礎來累積財富。

2.「少有鬥智」:

有「第一桶金」的人,才有機會用自己的的智慧,發揮所長,追求更高的投資報酬。

3.「既饒爭時」:

變成「富翁」之後,不求保本而賠光財產的話,會退回第1等級的「無財作力」,人生最悲慘莫過如此,因此要善用「有錢人想的不一樣」的概念,這時候要學會看得懂「時機」,在投資勝率到達70%、80%、90%,甚至是100%才下手,成功得手之後,再耐心等待下一個「時機」就好。

有行動是夢想,沒行動是幻想

邁向富有之路,總要先成為?小富翁?,然後再想辦法成為?中富翁?,最後轉職成?大富翁?,身為一個擁有「人性」的人,絕不會希望自己永遠在月光族與口袋空空的人生匱乏組裡,整天只能?吃土?維生,過著沒有未來,有夢想不能實現,一輩子做最低階的工作,領法定最低薪資。

身為幾乎身無分文,就算提款卡、存摺、錢包都被偷走也沒差的人,該要怎麼邁向自己成功的財富之路呢?

善用SOP標準作業程序存第一桶金

第一步驟:擁有AB戶頭

存錢的第一個秘訣,是把不同用途的錢分開來放,將自己的存摺分為A、B兩個戶頭。

?A戶頭?是絕對不能提款的戶頭,把每個月收入的33%存入,必須違反自己的人性,刻意強加許多限制,讓自己想要提領時又麻煩又痛苦萬分。

首先不辦提款卡、不能跨行通提、不開通網路銀行功能,只能到最初開戶的銀行,在銀行上班時間處理帳戶問題,並設定提款時,必須同時加上二式憑二式的蓋章與簽名。

重重的嚴密防護外人盜領,與刻意干擾自己無法輕易動用戶頭,遇到朋友臨時想借錢,就算自己滿腔熱血,也只能跺腳悔恨……,畢竟領個錢既麻煩又討厭啊!雙手扯個頭髮,然後幫助朋友的激情也就消退了。

第二步驟:333法則

另一個?B戶頭?,則是提款方便的生活用帳戶,這是「333」法則的一環,先將33%收入放到?A戶頭?之後,剩下的33%生活費、33%娛樂費存入?B戶頭?。

生活費用要量力支出,但是不該省的千萬不要省,尤其是娛樂費用,如果想省錢而不讓自己的生活有任何娛樂,很容易因長期刻苦生活,違背人性的自我欲望而受苦折磨,心靈力量會率先崩盤而得不償失,畢竟人生沒有?一直玩!一直玩!一直玩!?,算什麼人生!

第三步驟:面對另一半

無論男女,心中愛的除了是溫柔體貼的另一半外,潛意識上的直覺,還是追求麵包與愛情的平衡,看的是另一半的未來性,是不是一個潛力股,如果兩個人都願意存好各自的33%A,共同用各自的66%B來創造生活情趣,享受20幾歲的青春,那就幸福滿滿了!

若是其中一個人總是把100%花光,或是伸手把另一個人的66%B拿來用,把情人當做?行動錢包ATM?,能分手的話,那就趕快放生,別眷戀沒有善意的愛情,放出去害人,總比苦了自己好!

順從人性與違背人性齊頭並進

坊間理財通常建議:?先努力以自身的能力爭取收入,並開源和節流,做好增加收入與養成儲蓄的雙重好習慣,從最早的財務基礎上為自己打底……。?,說真的,這些話是沒錯,但是若能善用控管自己人性的?SOP存錢術?,才能有實際成效,8.33年等著你。

《史記.貨殖列傳》古文原文:

無財作力,少有?智,?饒爭時此其大經也。今治生不待危身取給,則賢人勉焉。是故本富為上,末富次之,姦富最下。無巖處奇士之行,而長貧賤,好語仁義,亦足羞也。根據金融聯合徵信中心調查,今年第2季全台房貸平均貸款利率跌到1.91%,為2011年第1季以來最低,睽違5年再現1字頭利率,同期間平均貸款成數69.12%也是過去兩年以來最高。在目前環境下,購屋族有機會取得相對優惠的貸款條件,若能善用專家法則,更會有效減輕負擔。



金融聯徵中心第2季調查顯示,以6都來看,平均核貸成數最高的是桃園市71%,台中市、台南市及高雄市也都有69%以上水準,反觀台北市不僅在6都最低,更在全台墊底,核貸成數還不到63%,次低的是新北市66.15%,意謂雙北市的購屋族必須比其他直轄市準備更多自備款,值得一提的是,桃園市不僅第2季核貸成數最高,且對照去年與前年同期均為正成長,平均貸款利率1.84%也是6都最優,形成對購屋族相對友善的環境。



桃園購屋最輕鬆 雙北最痛苦


對照營建署2016年第1季的住宅資訊統計,全國貸款負擔率為35.35%,房價負擔能力等級為略低程度,房價負擔能力最高的是屏東縣、基隆市,貸款負擔率分別為21.95%、22.27%,代表償還房貸金額占家戶所得的比重較輕。其中,台北市貸款負擔率為62.24%,較上季減少4.01個百分點、較去年同期減少6.38個百分點;新北市為51.92%,較上季減少1.36個百分點、較去年同期減少3.35個百分點;而台中市、高雄市、桃園市的貸款負擔率分別為37.04%、32.03%、31.81%,購屋族的經濟壓力遠比雙北市來得小。



購屋申辦房貸前,最好有一個基本概念:「市場價格不等於銀行鑑估價」;市價指的是房屋的真實成交價格,鑑估價則是銀行業者在參考市價,並考量跌價風險後,所算出的金額。但購屋族可藉由專家意見,爭取更高貸款金額及優惠條件。



職業收入穩 信用狀況佳 銀行好客戶


住展雜誌企研室經理何世昌建議,帳戶裡存多一點錢,會讓銀行認定為還款能力較好、放款風險低;比較數家銀行業者,不同銀行的評估結果常有不同,或在自己有財務需求的前提下,妥善搭配銀行的理財方案。他提醒,成交價別低於區域行情且屋況不能太差,較有機會提高貸款成數,詢問不動產經紀業者有無配合的銀行,通常也有較高的房貸成數,只是要注意利率有無偏高。



資深代書說,貸款成數和個人還款能力有很大關係,銀行除了會評估申貸人的收入高低,穩定性也很重要。如果職業為公教人員或是醫師、會計師、律師等,甚至是知名企業員工,都可利用職業和銀行談貸款條件,銀行業者會盡量留住這類客戶。另一方面,即使房屋條件好,申貸人如果信用狀況不好、曾經延遲繳款,也可能被列為拒絕往來戶,例如曾有支票遭到退票,申貸就會很困難。



跨區申辦 精確詢問 提高可撥貸金額


全國不動產企研室主任張?勻建議,假設在新北市購屋,不一定只能向當地銀行申貸,有些銀行允許讓分行跨區承作房屋貸款。也就是說,不管在哪區購屋,全台銀行都有可能承作房貸,但由於跨區進行對保或其他工作會相對麻煩,購屋族最好盡可能多問幾家銀行,找到願意跨區承作的單位。她還說,民眾常會問「可以貸到幾成」,不過若只問成數,往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差,容易讓購屋族在資金準備出問題,所以該問銀行「可以貸到多少錢」,請對方提出一個可撥貸的具體數字。



除此之外,鄰近捷運、交流道,附近有公車站牌等交通設施,都能為貸款條件加分,生活機能方便的區域會增加銀行的估價金額,房屋位置也會影響估價結果,門牌地址結尾為「路」者,在銀行業者眼中價值通常比「巷弄」者高。



建商提出優惠貸款 方案內藏玄機


何世昌提醒,部分建案打出「保證貸X成」的廣告不要當真,銀行最終還是看個人條件審核,這種情形,購屋族要在契約中增列但書:「如果貸不到足夠成數,可無條件解約,退還買方已繳價金」,以保障自身權益。至於建商提供的前數年無息貸款,對買方是利大於弊,不過,若經濟能力實在不足,別為了無息貸款勉強購屋,否則期滿後還不出款反而麻煩。
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