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分類：商業與財經 > 個人理財 2016年08月04日
萬泰銀行整合負債建議-信用貸款?
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在美國留學，如何建立「富三代」的金融體系？留學，一定是學費支出的賠本買賣？地產專家說，在美國花錢買豪車，不如首付投資做地產。9月14日晚上7：30-8：30，新浪教育家長課堂邀請Luc Bin Wang在「sina移民投資群」開講《揭秘有「價值」的美國留學生活》，在sina美國本科1、2、3，低齡留學群，國際學校群同步轉播，共同討論在美國紐約、加州、德州等幾大熱門地區的「買房投資」。Luc Bin Wang是鯤鵬美國的負責人，旅法、旅美多年，雲林借錢週轉美國註冊高端理財省稅規劃師、保險經紀人，美國註冊加州房地產經紀人、美國加州房地產協會會員。王老師說，內行人在美國買房，4年下來可以賺出大學學費，加州買房甚至比北上廣更划算。

美國買房，究竟要多少錢？

外國人在美國買房，是不是一定要現金交易，究竟需要多少錢？王老師在講座中分析，即使是在美國沒有信用記錄的外國雲林借錢週轉人，也可以「貸款買房」，只需要40%的首付，其他60%可以通過合作銀行貸款，貸款利率偏高，大概5%。具體來說，比如市中心一套20萬美元的公寓，可以先首付8萬美元，然後貸款五年，每月還款2000美元，（雲林借錢週轉和在洛杉磯租房的房租相似），6年以後，孩子本科研究生畢業，房貸還清，房屋房屋升值甚至可以翻一番。

剛剛說的是小型公寓的價錢，不過對於大部分想要投資移民的家長，市中心50平米的房子顯然不能滿足需要。王老師在講座中介紹，以加州為例，洛杉磯市中心地區的別墅，均價是8000-9000美元一平米，以一棟別墅300平方米計算，整棟房子的價錢是240-270萬美元。而周圍的區縣，比如很火的爾灣地區，大概是4000-6000美金一平方米，如果只是學生住的經濟適用的小別墅，200-2雲林借錢週轉50平方米，整棟別墅約80-150萬美元。

美國買房買哪裡？多重標準評價學區房

在美國買房，一個不可繞過的問題就是「教育」，美國也有「學區房」，而且差距很大。因為在美國一些小城市，整個城市只有一所高中，這所高中的質雲林借錢週轉量就直接決定了這裏「能買不能買」。

從整個美國版圖來說，加州、紐約、麻省、德州和濱州是教育中心，也是學區房追求的熱點地區。因為這裏名校雲集，好的大學決定了這裡有好高中，因為在美國買房，學生可以去公立高中免費讀書，公立高中就成為決定學區房是不是「保值投資」的關鍵因素。

在美國，一所高中，怎麼判斷它是不是名校？除了USNews每年也會發佈相關排名，王老師在講座中分析了如下幾個要素。第一肯定是GPA；然後是學生選擇AP課程的人數比例、選擇AP課程的門數；下面要考慮亞非少數族裔學生成績，看一個學校的白人與其它學生的整體學業成績，這是南加州地區的高中牛校：

美國購房：8步走拿下美國房產

在講座中，王老師簡單分析美國買房的全過程，詳見下圖。

這8個步驟中特別需要強調的是第四步offer，其中40%的房款需要首付，此40%的現金需要在美國賬戶中存款1個月，不可以當日才從國內匯到。第六步銀行貸款也需要買房者注意，美國綠卡持有者買房可以拿到20%首付，其餘80%貸款，且貸款利率在2.5%左右；但是對於新移民來說，首付40%，60%的房價可以貸款，且貸款利率為浮動利率，3.75%（美聯儲利率）+1.5%的商業銀行利率，利率為5%左右。即使浮動利率會有看漲的風險，但是相比固定利率，浮動利率還是要更划算。一般貸款在25-30天即可批複，完成程序，通常1個月以後，就可以拿到房產證。

最後一個投資者關係的問題就是養房成本，整體來說，美國的交易，比較「人性化」，特別是美國西海岸，稅費的大部分內容都是賣房者，而非買房者支付。

但是，每一個購房者都無法避開房產稅，美國的房產稅各州差別也比較大，西岸一般是1.2%的，新社區會略有增加；東岸的房產稅一般在2%-3%，以300萬美金的別墅計算，一年房產稅可能高達1萬美元。不過同理，一棟超300平方米的房子每年的租金已經超過4萬美元，一邊住，一邊出租，這也是一筆「划算買賣」。

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